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강남3구 고가주택 거래비중 축소...'마포·서대문·동작' 新강남 부상

  • 박지우 기자
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    입력 : 2020-04-20 15:33:09

    - 대출제한·보유세 강화·자금출처 조사 등이 수요자 압박

    서울 강남3구와 용산 등 서울 아파트시장 가격 상승을 주도했던 선도지역의 고가주택 거래비중이 크게 감소한 것으로 나타났다.

    고가주택에 대한 대출제한과 보유세 강화, 자금출처 조사 등이 주택 수요자를 압박하고 있는 것으로 풀이된다.

    20일 직방에 따르면 2019년 12.16대책 발표 이후부터 지난 3월까지 서울아파트 실거래 자료를 살펴본 결과 15억을 초과하는 아파트의 거래 비중은 서초구가 53.8%에서 37.5%으로 줄어든 것으로 나타났다.

    용산구도 9.4%p(32.9%→23.5%) 감소하며 감소폭이 컸고 강남(↓8.0%p)과 송파(↓5.8%p)도 기타 자치구보다 하락세가 두드러진 모습이다. 반면 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중은 강남(↓4.4%p)을 제외하고는 서초(↑1.1%p), 송파(↑1.2%p), 용산(↑2.0%p)이 모두 증가하며 대조된 모습을 보였다.

    2019년까지 9억초과-15억이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포·동작·성동·광진이었지만, 고가주택에 대한 매수세 감소로 강남3구 및 용산에서 그 비중을 높여가며 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중이 증가한 것으로 분석된다.

    고가주택 시장을 리딩한 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인은 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만, 증여와 같이 대체거래도 주요 원인으로 꼽힌다.

    실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7,408건에서 2018년 1만5,397건으로 2배 이상 증가했고, 2019년에도 1만2,514건을 기록했다. 특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서 그 모습이 선명하게 나타났다. 2017년 2,041건에서 2018년 5,183건, 2019년 3,130건을 기록했으며, 비중으로는 2018년 최고 17.4%까지 나타났다.

    2020년에도 증여의 비율은 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있으며, 미신고분인 증여성 매매(특수관계인간 거래 시 최근 3개월 거래가액 기준 최고가액의 30%, 3억 한도까지 거래신고가 가능하며, 전세를 함께 넘기는 경우 소액으로 취득가능)거래까지 감안하면 실제비중은 공개된 수치보다 높을 것으로 예상된다.

    강남3구와 용산 등 주요지역에서의 고가주택 거래비중이 감소하긴 했지만, 여전히 고가주택은 이들 지역을 중심으로 발생하고 있는 것으로 나타났다. 2020년 강남의 평균거래가격은 16.0억, 서초 13.8억, 용산 12.7억, 송파 11.2억 등 모두 10억을 넘어섰다.

    직방 관계자는 "강남을 겨냥한 핀셋형 규제에도 불구하고 여전히 강남권역이 높은 가격을 유지하는 이유는 결국 재건축에서 기인한 것으로 보인다. 투자상품으로 각광받던 재건축 사업장들 다수가 사업종료 후 신축으로 회귀하며 가격을 끌어올렸고, 재건축을 앞두고 있는 또다른 사업장들이 기대심리로 시장가격이 오르고 있기 때문이다."고 말했다.

    다만 고가주택시장에서 강남권역이 차지하는 상징성은 여전하지만, 그 비중은 축소되는 모습을 보이는 중이다. 거래가격을 기준으로 10분위 가격분포를 살펴보면 2010년 상위 10%에 해당하는 10분위의 가격하한선은 9.1억이었지만, 2019년에는 15.5억으로 약 70.3% 상승했다가, 2020년 11.2억으로 다소 조정된 모습을 보이고 있다.

    거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 조정된 것이다. 2018년에는 강남 29.3% 서초 23.4%. 송파 17.2%, 용산 8.5% 등 이른바 부촌으로 상징되는 지역들에서 78.3%를 차지했다. 2019년에는 강남 37.0%, 서초 22.0%, 송파 21.4%, 용산 6.3%로 총 86.6%가 이들 지역에서 거래되며 상위 10% 고가주택의 지역 쏠림이 심화됐다.

    하지만 2020년에는 강남 17.8%, 송파 16.1%, 서초 12.7%, 용산 5.8%로 상위 10% 비중이 52.4%로 대폭 축소됐다. 반면 성동 9.4% 영등포 5.9% 동작 5.2% 마포 5.1% 등 재개발사업 후 신축아파트가 입주한 지역들이 대거 포함됐다.

    ‘풍부한 유동성’과 ‘부족한 신축 공급’, 그리고 ‘저금리’와 같은 가격상승 요인들이 본격적으로 시장에 투영되면서 새로운 고가주택이 탄생하고 있는 것이다.

    직방 관계자는 "정부의 규제가 집중되고, 재건축 사업도 지지부진한 사이 비(非)강남지역들이 부상했다. 이에 서울 전체의 가격이 상승하며 가격의 상향 평준화 양상이 짙어 지고 있다."라고 말했다.



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